建議我省盡快出臺(tái)商品房“以舊換新”政策
九三學(xué)社四川省委會(huì)參政議政委員會(huì)委員許鳳秋、九三學(xué)社德陽市委會(huì)委員劉永剛反映，2023年10月起，寧波、南京、南通、揚(yáng)州、海寧等市密集出臺(tái)房產(chǎn)“以舊換新”政策，鼓勵(lì)購房者“賣一買一”活躍房地產(chǎn)交易市場。數(shù)據(jù)顯示，寧波市在活動(dòng)啟動(dòng)后一周內(nèi)二手房成交量環(huán)比上升15%，新房備案量環(huán)比上升20%，政策效果立竿見影。
據(jù)了解，部分城市在推行二手房“以舊換新”過程中探索引入“房票”交易機(jī)制，將舊房置換資金以“房票”形式定向兌換用于購買新房，將買賣兩件事一次辦好，使得交易流程簡便順暢。但在實(shí)施過程中存在以下問題：
（一）多地出臺(tái)兜底政策但新舊房屋權(quán)益保障難。國內(nèi)眾多一二線城市相繼實(shí)施的“以舊換新”兜底政策大體分以下幾種：一是為“以舊換新”者提供補(bǔ)貼，如江蘇鹽城、蘇州，遼寧沈陽等地，均以購房補(bǔ)貼形式鼓勵(lì)“以舊換新”。二是推出“換新購”服務(wù)，即購房者可在開發(fā)商處認(rèn)購并鎖定房源，由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房，若在一定期限內(nèi)舊房售出即可按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購金。如寧波、鹽城、濟(jì)南等市通過聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購”服務(wù)。三是由具備國資背景的企業(yè)直接收購舊房，售房款用于購置新房。以鄭州為例，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善型新建商品住房。盡管上述政策對舊房出售均有兜底機(jī)制，對于改善型住房消費(fèi)需求釋放有很大刺激作用，但由于房產(chǎn)“以舊換新”涉及兩所不動(dòng)產(chǎn)交易流程的融合，新舊交換之間各方權(quán)益如何保障成為難點(diǎn)。
（二）供需匹配不足導(dǎo)致需求未充分釋放。近年來，各地二手房掛牌量持續(xù)增加，隨著各地限購政策的全面解禁，掛牌量將進(jìn)一步激增。比如，長沙在全面取消限購新政發(fā)布一周后，二手房掛牌量新增2千余套，大多數(shù)二手房掛牌房主為改善型置換需求。由于多方面原因，各地二手房銷售和新房置換需求并不對稱，特別是供需信息不對稱，未建立精準(zhǔn)匹配數(shù)據(jù)庫，無法實(shí)現(xiàn)二手房市場、新房銷售市場供需精準(zhǔn)對接，導(dǎo)致雙方需求難以有效匹配。
（三）關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在堵點(diǎn)，流程規(guī)范亟待建立。二手房交易環(huán)節(jié)多、周期長，導(dǎo)致改善需求受阻，雖然部分城市已在資格審查、資料提交、繳納稅款、辦理貸款、網(wǎng)簽過戶等辦理環(huán)節(jié)進(jìn)行了簡化，但“以舊換新”涉及賣買雙向流程的緊密銜接，交易過程仍需進(jìn)一步建立規(guī)范。比如當(dāng)前各地尚未建立二手房評(píng)估機(jī)制和標(biāo)準(zhǔn)，交易成本居高不下，金融和法律保障不足，亟需打通“交房即交證”等關(guān)鍵流程，為換房者提供高質(zhì)量全周期的公共服務(wù)，提高交易效率和成功率。
建議住建部門牽頭組建專項(xiàng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)同不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)、金融等部門，圍繞政策實(shí)施過程中存在的潛在問題、難點(diǎn)和堵點(diǎn)進(jìn)行調(diào)研論證，借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，制訂工作準(zhǔn)則，打通“以舊換新”的政策障礙。盡快出臺(tái)指導(dǎo)意見，為我省各市（州）實(shí)施商品房“以舊換新”提供政策依據(jù)和工作遵循，特別是借助近期成都解禁限購政策的有利契機(jī)，迅速出臺(tái)我省商品房“以舊換新”政策，在成都、德陽、眉山、資陽四市先行試點(diǎn)，打通地域壁壘，在全國率先推行省域內(nèi)城市異地“以舊換新”房屋置換政策，充分釋放市場需求。