大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)努力實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)——全國(guó)政協(xié)“建立‘租購(gòu)并舉’制度，加快住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”網(wǎng)絡(luò)議政遠(yuǎn)程協(xié)商會(huì)發(fā)言摘登
政協(xié)委員發(fā)言
主會(huì)場(chǎng)
全國(guó)政協(xié)委員，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席、黨委書(shū)記肖鋼：進(jìn)一步完善住房租賃市場(chǎng)規(guī)劃
當(dāng)前政府部門(mén)在制定住房租賃市場(chǎng)規(guī)劃方面面臨以下問(wèn)題：
一是結(jié)構(gòu)不平衡。即使在一個(gè)省內(nèi)，地區(qū)差別也很大。高租金、大戶型產(chǎn)品供過(guò)于求，低租金、小戶型供不應(yīng)求，低租金的床位式職工集體宿舍緊缺。年輕人租房需要性價(jià)比高的單間合租，而普租市場(chǎng)以整租房源為主，導(dǎo)致供需錯(cuò)配。
二是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)難。租賃住房規(guī)劃涉及居住權(quán)的確認(rèn)與落實(shí)，涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)均等化，實(shí)際上是城市空間的利益格局分配，需要各相關(guān)部門(mén)協(xié)同政策，統(tǒng)籌編制規(guī)劃?，F(xiàn)在主要困難是教育資源供給壓力大。
三是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)缺。集中式租賃住宅適用的設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)不明確，對(duì)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房尚沒(méi)有專項(xiàng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工管理的規(guī)范。集中式長(zhǎng)期租賃住房一方面具有住宅的屬性，另一方面又與酒店功能近似，現(xiàn)實(shí)中不得不借用居住、辦公、酒店業(yè)態(tài)規(guī)范的近似條款，不利于長(zhǎng)租公寓的建設(shè)。
為進(jìn)一步加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，做好相關(guān)規(guī)劃，建議：
一、提高規(guī)劃的科學(xué)性。統(tǒng)籌布局，聚焦頭部城市，根據(jù)人口結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求等變化，適時(shí)調(diào)整租賃住房規(guī)劃。聚焦租賃住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，著力補(bǔ)缺補(bǔ)短板，針對(duì)租房需求特點(diǎn)，實(shí)施精準(zhǔn)供給。要把租賃住房規(guī)劃同土地規(guī)劃、城市更新規(guī)劃、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、城市管理以及投融資規(guī)劃一體考慮，租賃型職工公寓、低租金的公租房建設(shè)要通盤(pán)考慮藍(lán)領(lǐng)人群對(duì)城市的歸屬感和住宿成本、通勤距離、融入社區(qū)以及治安風(fēng)險(xiǎn)隱患等因素。
二、增強(qiáng)公共服務(wù)配套供給能力。落實(shí)好義務(wù)教育學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，按照居住區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃，加大各方投入，在租賃住房集中區(qū)域建設(shè)配套學(xué)校。要平衡好各方利益關(guān)系，對(duì)“同權(quán)”內(nèi)涵要適度，既要保障租房人子女有學(xué)上，又要防止為了入學(xué)而租房。
三、制定租賃住宅設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步完善各類租賃住房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)使用標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管。
廣東分會(huì)場(chǎng)
全國(guó)政協(xié)常委、廣東省政協(xié)副主席、九三學(xué)社廣東省委會(huì)主委、廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)張少康：解決痛點(diǎn)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展
廣東省是全國(guó)住房租賃大省。近年來(lái)，廣東省委、省政府和各城市在住房租賃工作方面取得了較大進(jìn)步和積極成效，但也面臨一些問(wèn)題和困難：
一是農(nóng)村集體土地房屋租賃行為缺乏監(jiān)管依據(jù)。我國(guó)現(xiàn)行住房租賃的政策法規(guī)，沒(méi)有將農(nóng)村集體土地上的房屋租賃行為納入監(jiān)管范圍。對(duì)于現(xiàn)實(shí)中大量存在的“城中村”房屋租賃行為以及存在重大風(fēng)險(xiǎn)的村集體房屋“以租代售”行為，既沒(méi)有部門(mén)職責(zé)分工，也沒(méi)有監(jiān)督處罰依據(jù)。
二是住房租賃資金存在監(jiān)管漏洞。近年來(lái)，隨著住房租賃行業(yè)與金融業(yè)的深度融合，部分企業(yè)通過(guò)“長(zhǎng)租短付”等方式，控制大量資金，做高市場(chǎng)估值，存在重大風(fēng)險(xiǎn)隱患。但目前，對(duì)于住房租賃資金沒(méi)有任何監(jiān)管規(guī)定。
三是住房租賃備案和稅收政策實(shí)施效果不佳。一方面住房租賃合同備案率普遍較低，另一方面住房租賃稅率相對(duì)較高，導(dǎo)致正規(guī)納稅企業(yè)利潤(rùn)率不高，還有大量個(gè)人和企業(yè)采取各種手段規(guī)避納稅。為此，建議：
一是將村集體房屋出租行為納入住房租賃條例等法律法規(guī)監(jiān)管范圍。對(duì)所有市場(chǎng)化房屋租賃行為進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管，不再區(qū)分房屋的用地性質(zhì)。
二是建立住房租賃資金監(jiān)管機(jī)制。一方面，對(duì)住房租賃行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，明確禁止“長(zhǎng)租短付”行為。另一方面，對(duì)住房租賃資金加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于一次性收取1年以上租金，且轉(zhuǎn)租房屋套數(shù)超過(guò)一定規(guī)模的企業(yè)和個(gè)人，參照商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式，要求設(shè)立住房租金監(jiān)管賬戶，加強(qiáng)資金用途監(jiān)管。
三是優(yōu)化房屋網(wǎng)簽備案模式。委托街道統(tǒng)一對(duì)住房租賃備案進(jìn)行登記，并將房屋租賃備案登記和流動(dòng)人口登記環(huán)節(jié)進(jìn)行整合，統(tǒng)一窗口、統(tǒng)一辦理。
四是降低房屋租賃相關(guān)稅費(fèi)。切實(shí)減輕住房租賃企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，為專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展提供支持。
浙江分會(huì)場(chǎng)
浙江省政協(xié)委員、浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)、浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬：加快租賃住房有效供給
租賃住房已成為十分重要的住房消費(fèi)方式。但由于長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展無(wú)專項(xiàng)規(guī)劃、無(wú)專項(xiàng)用地、無(wú)專門(mén)金融產(chǎn)品支持，法律法規(guī)不完善，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失，導(dǎo)致出租房屋有效供給不足、供需結(jié)構(gòu)失衡、品質(zhì)差、風(fēng)險(xiǎn)隱患多。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院和相關(guān)部委高度重視租賃市場(chǎng)，通過(guò)給政策、抓試點(diǎn)，已經(jīng)取得積極成效。我現(xiàn)就落實(shí)國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)、加快租賃住房有效供給提三方面建議。
一、將租賃用地（R4）納入城市總體規(guī)劃，從源頭保證低成本租賃用地的供給保障。國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)要求各地通過(guò)新增用地建設(shè)或在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，一些試點(diǎn)城市已開(kāi)始出讓租賃專項(xiàng)用地，但缺乏可持續(xù)發(fā)展的制度性保障。建議把租賃用地（R4）視為大城市發(fā)展必需的功能配置，納入城市和土地利用總體規(guī)劃。并完善土地供應(yīng)方式，可以將租賃價(jià)格作為出讓前置條件，出讓價(jià)款一次性繳納或按年繳納。
二、加快明確存量物業(yè)改建租賃住房的政策。國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)明確“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，而事實(shí)上各地推進(jìn)很難、落地很少。建議：加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，突破一些政策限制。一是國(guó)家要加快明確可改建對(duì)象，二是要出臺(tái)改建租賃住房的流程指引，精簡(jiǎn)一些相關(guān)程序；三是明確改建為政策性租賃住房的用地可不補(bǔ)繳土地出讓金，加快落實(shí)民用水電氣價(jià)格政策。
三、加快出臺(tái)租賃住房建設(shè)和消防審驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。租賃住房可分為三類：宿舍型、長(zhǎng)租公寓、住宅型。宿舍型和住宅型有明確的建設(shè)和消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)可參照，但對(duì)長(zhǎng)租公寓目前各地簡(jiǎn)單地參考酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和驗(yàn)收，而兩者功能差異很大，若簡(jiǎn)單按酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和驗(yàn)收，又增加了開(kāi)發(fā)成本。建議政府加快出臺(tái)長(zhǎng)租公寓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、消防審驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)。
視頻連線
廣東省深圳市政協(xié)常委，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)主席、黨委書(shū)記郁亮：支持集中式租賃公寓發(fā)展為年輕人創(chuàng)造更好工作生活環(huán)境
萬(wàn)科集團(tuán)從2007年開(kāi)始探索租賃住房解決方案，自2014年開(kāi)始規(guī)模化發(fā)展集中式租賃公寓，目前已進(jìn)入33個(gè)主要城市約400個(gè)項(xiàng)目，共19萬(wàn)間房，成為集中式租賃公寓的行業(yè)龍頭。
在外來(lái)人口較多、房?jī)r(jià)較高的城市，租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展有助于緩解年輕人生活壓力，留住人才，保持城市活力和動(dòng)力。通過(guò)多年實(shí)踐，我們也感覺(jué)到，集中式租賃公寓發(fā)展還存在一些障礙，建議：
一、“商改租”“工改租”沒(méi)有身份。目前核心城市土地供給不足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、地價(jià)普遍較高，利用低效商業(yè)辦公用地、工業(yè)用地建設(shè)租賃住房是切合現(xiàn)實(shí)的做法。國(guó)務(wù)院文件中對(duì)這一方式也予以了肯定。但四年過(guò)去，“商改租”“工改租”在絕大部分城市仍然沒(méi)有租賃住房的身份，后續(xù)驗(yàn)收、落實(shí)優(yōu)惠政策、辦理證照、享受公共服務(wù)都存在障礙。
二、缺少建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。目前各地租賃住房參照的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)五花八門(mén)，有些不符合租賃群體實(shí)際需求。建議有關(guān)部門(mén)根據(jù)租賃的實(shí)際情況，盡快研究、出臺(tái)統(tǒng)一的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。萬(wàn)科在這方面積累了一些經(jīng)驗(yàn)，愿意供大家參考。
三、優(yōu)惠政策沒(méi)有落地。租賃住房目前盈利極為困難。中央制定了一些扶持政策，但地方多數(shù)沒(méi)有落實(shí)。建議各地在房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政配套費(fèi)、水電費(fèi)等方面給予一些減免。
最后，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。為了引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民租房居住，中央提出支持承租人享受義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。但一些地方落實(shí)政策不明確，影響了租賃居住意愿。建議敦促各地盡快解決這些問(wèn)題。
主會(huì)場(chǎng)
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)國(guó)土勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松：完善集體土地建租賃房的政策建議
2017以來(lái)，原國(guó)土部和住建部聯(lián)合批準(zhǔn)了兩批共18個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。調(diào)研中感覺(jué)到，試點(diǎn)取得了顯著成效，但相關(guān)各方還有一些訴求沒(méi)有很好解決：
一方面，集體租賃住房用地性質(zhì)界定有些模糊不清。各地多將試點(diǎn)項(xiàng)目的土地性質(zhì)確定為“產(chǎn)業(yè)用地”而非“住宅用地”。造成用地性質(zhì)與現(xiàn)行管理體系中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法對(duì)應(yīng)，致使一些以“住宅用地”性質(zhì)為前提的配套政策、審批手續(xù)等難以落實(shí)，不利于集體土地上租賃房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。調(diào)研中，不少地方提出希望把土地性質(zhì)改為“住宅用地”，以便于“名實(shí)一致”，順暢管理運(yùn)行。
另一方面，從供給側(cè)分析，利益攸關(guān)方的預(yù)期收益在多數(shù)地區(qū)是不具吸引力的。與商品住宅項(xiàng)目相比，租賃住房項(xiàng)目回報(bào)率明顯偏低。這一特點(diǎn)使其對(duì)供地主體、開(kāi)發(fā)企業(yè)等均缺乏吸引力?？偟膩?lái)說(shuō)，如果在市場(chǎng)化機(jī)制下不具競(jìng)爭(zhēng)力，則此類項(xiàng)目離開(kāi)了當(dāng)前試點(diǎn)期間“一事一議模式的針對(duì)性扶持”和“完成行政任務(wù)式的壓力傳導(dǎo)”，很難大范圍推廣。
為此，建議：
試點(diǎn)政策的出臺(tái)，是基于原土地管理法下，集體土地?zé)o合法入市渠道的制度背景。當(dāng)前，新土地管理法已生效實(shí)施。一方面，可以結(jié)合新法中關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的規(guī)定，做好集體租賃房用地政策與集體土地入市的合理銜接，平衡不同模式下集體經(jīng)濟(jì)組織的獲益能力與風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，應(yīng)明確集體租賃房項(xiàng)目用地的“住宅”屬性或與之相當(dāng)?shù)?ldquo;政策待遇”。同時(shí)，還應(yīng)遵循中央關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的改革方向，研究經(jīng)營(yíng)性集體住宅用地進(jìn)入市場(chǎng)的條件和規(guī)則，甚至可以探索設(shè)立集體“商品住宅用地”的合理性、可行性。
浙江分會(huì)場(chǎng)
全國(guó)政協(xié)委員，人民銀行杭州中心支行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)殷興山：優(yōu)化金融服務(wù)助推“租購(gòu)并舉”住房制度改革
建立“租購(gòu)并舉”的住房制度，離不開(kāi)金融的大力支持。目前，相對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，國(guó)內(nèi)對(duì)住房租賃金融支持的廣度和深度不夠。
一方面，在供給端，住房租賃市場(chǎng)融資渠道不夠暢通。住房租賃市場(chǎng)最主要的金融工具是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。人民銀行包括我所在的杭州中心支行在推動(dòng)REITs落地方面也進(jìn)行了積極探索，但在推進(jìn)中遇到的最主要問(wèn)題是稅收負(fù)擔(dān)較重。另一方面，在需求端，住房租賃承租人合法權(quán)益保障有待進(jìn)一步加強(qiáng)。目前，多數(shù)從事住房租賃業(yè)務(wù)企業(yè)以資產(chǎn)托管形式收儲(chǔ)房源對(duì)外出租，通過(guò)“高收低租、長(zhǎng)收短租”的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行擴(kuò)張，利用期限錯(cuò)配的資金，形成數(shù)額不等的“資金池”，易發(fā)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。為進(jìn)一步改進(jìn)金融服務(wù)，更加有力推進(jìn)“租購(gòu)并舉”住房制度改革，提三點(diǎn)建議：
一、加快推動(dòng)住房租賃投資信托基金的頂層設(shè)計(jì)。建議在國(guó)家層面盡快出臺(tái)專門(mén)的REITs政策文件，為持有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的住房租賃企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)按照稅收中性原則，完善REITs稅收體制和稅收法規(guī)，出臺(tái)稅收減免政策。同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，確保稅收優(yōu)惠范圍嚴(yán)格限定在“只租不售”的住房租賃資產(chǎn)。
二、加強(qiáng)住房租賃資金監(jiān)管。建議在全國(guó)層面制定住房租賃資金監(jiān)管措施，開(kāi)設(shè)租賃資金監(jiān)管專戶，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)防控金，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。建立住房租賃資金監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)高收低出、交易異常等經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。
三、推動(dòng)個(gè)人住房租賃信貸產(chǎn)品創(chuàng)新。由于租賃市場(chǎng)客戶信用資質(zhì)相對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)客戶屬于“次級(jí)”，且缺乏有效抵押，建議引導(dǎo)商業(yè)銀行和住房公積金機(jī)構(gòu)按照“短期、小額”原則，開(kāi)發(fā)個(gè)人及法人住房租賃貸款，科學(xué)設(shè)計(jì)貸款對(duì)象、期限、金額、利率、擔(dān)保方式等要素，并實(shí)施優(yōu)惠貸款利率。
部委互動(dòng)交流
國(guó)家發(fā)展改革委副主任唐登杰：
我結(jié)合發(fā)改委職責(zé)，簡(jiǎn)要介紹現(xiàn)行政策措施和下一步工作打算。
一、現(xiàn)行相關(guān)政策措施。一是積極推動(dòng)在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。九部委于2017年聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，在加快培育機(jī)構(gòu)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)、創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制等方面作出工作部署。
二、加大支持力度增加租賃住房有效供應(yīng)。近年來(lái)，我委和有關(guān)部門(mén)共同推進(jìn)在廣州、深圳等重點(diǎn)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作，新建、改建一批租賃住房，盤(pán)活一批租賃住房，增加租賃住房有效供應(yīng)。
三、逐步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的秩序。我委和有關(guān)部門(mén)持續(xù)加大工作力度，整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。2019年聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，提出嚴(yán)格登記備案管理、動(dòng)態(tài)監(jiān)管房源發(fā)布、規(guī)范租賃服務(wù)收費(fèi)等一系列政策措施。同時(shí)推動(dòng)制定住房租賃條例，目前還在征求意見(jiàn)中。
下一步，我委將結(jié)合職責(zé)，認(rèn)真研究和充分吸收委員意見(jiàn)建議，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，推動(dòng)破解住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的體制機(jī)制障礙。
一是與有關(guān)部門(mén)特別是住建部門(mén)共同編制實(shí)施“十四五”住房發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃，把支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展作為規(guī)劃重要內(nèi)容，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地計(jì)劃中予以安排。同時(shí)，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開(kāi)展租賃住房建設(shè)。
二是加大中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)對(duì)人口流入多、公租房需求大的城市符合條件的公租房項(xiàng)目給予中央補(bǔ)助支持，督促和指導(dǎo)有關(guān)城市對(duì)城鎮(zhèn)低保低收入住房困難家庭做到應(yīng)保盡保，同時(shí)發(fā)揮好金融杠桿工具等方面作用。
三是扎實(shí)推進(jìn)住房租賃試點(diǎn)工作，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)成果，推動(dòng)向其他人口凈流入大中城市推廣。積極采取政策措施，支持專業(yè)化、結(jié)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快推動(dòng)住房租賃條例出臺(tái)，繼續(xù)與相關(guān)部門(mén)共同開(kāi)展住房租賃市場(chǎng)秩序整頓規(guī)范工作。推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，加快建立租購(gòu)并舉住房制度。
教育部副部長(zhǎng)田學(xué)軍：
多位委員提到保障住房承租人子女接受義務(wù)教育問(wèn)題，不僅談到熱點(diǎn)地區(qū)學(xué)位供給和優(yōu)質(zhì)教育資源不足等問(wèn)題，也對(duì)如何更好保障住房承租人子女平等接受義務(wù)教育提出了要求、建議和希望。我聽(tīng)后很受啟發(fā)，在研究吸納基礎(chǔ)上，將做好三方面工作：
一、努力保障住房承租人子女都能接受義務(wù)教育。從教育角度來(lái)看，承租人子女可以分為兩類：隨遷子女群體占絕大多數(shù)，本地戶籍承租人子女群體占比很小。實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育有保障，不讓適齡兒童輟學(xué)，這是能守住的底線。組織和督促適齡兒童少年入學(xué)，防止輟學(xué)，這是政府的法定職責(zé)。目前也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了基本的教育保障和教育公平。
二、積極完善更加公平的入學(xué)規(guī)則。包括隨遷子女和本地戶籍承租人子女的適齡兒童入學(xué)，大體分為兩類，一類是入讀公辦學(xué)校，另一類是入讀民辦學(xué)校。入讀公辦學(xué)校，總的原則就是免試、就近，按照購(gòu)房或者租住地址就近安排進(jìn)入劃片學(xué)校就讀。少數(shù)熱點(diǎn)學(xué)校學(xué)位不足的情況下，就按照相對(duì)就近原則在學(xué)區(qū)里安排。也有部分城市對(duì)熱點(diǎn)學(xué)校實(shí)行多校劃片，在學(xué)區(qū)內(nèi)采取電腦派位方式安排入學(xué)。對(duì)于入讀民辦學(xué)校的，今年按照中央要求全面落實(shí)“公民同招”政策，社會(huì)反響較好，既解決了民辦學(xué)?？荚嚻庹猩鷨?wèn)題，又保障了教育機(jī)會(huì)更加公平。教育部將持續(xù)推進(jìn)義務(wù)教育免試就近入學(xué)全覆蓋，指導(dǎo)地方完善更加公平的入學(xué)規(guī)則。同時(shí)，我們也建議在提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”概念時(shí)，應(yīng)明確其內(nèi)涵，既要保障好權(quán)利，又要防止胃口吊高。
三、積極擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源。義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)資源不足的原因主要有：一是學(xué)齡人口的持續(xù)增加；二是教育資源供給沒(méi)有跟上。下一步的解決思路：一是擴(kuò)大學(xué)位供給。督促各地切實(shí)履行舉辦義務(wù)教育的職責(zé)，增加財(cái)政投入，充分挖掘土地、教師編制等資源，加大新建、改擴(kuò)建城鎮(zhèn)學(xué)校的力度。二是擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源覆蓋面。通過(guò)集團(tuán)化辦學(xué)、強(qiáng)校帶弱校、優(yōu)質(zhì)高中招生指標(biāo)分配及“互聯(lián)網(wǎng)+”教育等方式，加大對(duì)薄弱學(xué)校的扶持力度，促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。
司法部副部長(zhǎng)劉炤：
委員對(duì)穩(wěn)定住房租賃關(guān)系、強(qiáng)化對(duì)承租人合法權(quán)益保護(hù)、加強(qiáng)全流程監(jiān)管、培育住房租賃市場(chǎng)等提出的意見(jiàn)建議，指出了目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，也是我們?cè)诹⒎ㄟ^(guò)程中需要高度關(guān)注和深入研究的重點(diǎn)問(wèn)題。目前，我們正會(huì)同住建部加快推進(jìn)住房租賃立法進(jìn)程。2017年5月，住建部就將住房租賃條例向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，2017年9月又將該條例報(bào)國(guó)務(wù)院審議。為充分聽(tīng)取社會(huì)各方意見(jiàn)特別是試點(diǎn)地方的意見(jiàn)，住建部在今年9月7日又將住房租賃條例再次向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
一是關(guān)于希望租期內(nèi)禁止?jié)q租金的問(wèn)題?，F(xiàn)在條例草案規(guī)定，在住房租賃合同期限內(nèi)，出租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。目前住房租賃條例是一個(gè)行政法規(guī)，不好規(guī)定租金到底能不能漲、漲多少的問(wèn)題。另外，漲價(jià)幅度難以確定，租金主要是市場(chǎng)問(wèn)題，難以完全通過(guò)法律解決。我們?cè)谝院罅⒎üぷ髦?，再進(jìn)一步研究。
二是關(guān)于合同示范文本網(wǎng)簽備案服務(wù)平臺(tái)的問(wèn)題。現(xiàn)在條例草案規(guī)定，住建部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)制定公布住房租賃合同示范文本、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本在全國(guó)推行。另外規(guī)定簽訂住房租賃合同應(yīng)通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。為了方便出租人和承租人，現(xiàn)在條例草案要求租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)要代替出租人、承租人辦理合同網(wǎng)簽備案。為了給群眾提供服務(wù)，還要規(guī)定直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府及房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)建立服務(wù)平臺(tái)，為出租人和承租人提供房源等信息查詢。
三是關(guān)于監(jiān)管與發(fā)展并重的問(wèn)題。除了規(guī)范出租人、承租人、中介機(jī)構(gòu)，條例草案也規(guī)定了一些扶持措施，目前這些扶持措施還相對(duì)原則。
我們將認(rèn)真研究委員的意見(jiàn)建議，會(huì)同住建部進(jìn)一步修改完善住房租賃制度，加快推進(jìn)相關(guān)立法，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供法治保障。
政協(xié)委員發(fā)言
四川分會(huì)場(chǎng)
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、尤尼泰稅務(wù)師事務(wù)所有限公司總裁藍(lán)逢輝：優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)財(cái)稅政策
按現(xiàn)行住房租賃稅制，個(gè)人出租住房需繳納4個(gè)稅種、2個(gè)附加。單位出租住房需繳納6個(gè)稅種、2個(gè)附加。
在稅務(wù)方面，因征稅面巨大，信息不對(duì)稱，稅收征管力量不足，征收難，名義稅負(fù)偏高，個(gè)人出租住房名義稅負(fù)超過(guò)30%，優(yōu)惠后的稅率也超過(guò)15%，實(shí)施“一城一策”后個(gè)人稅負(fù)顯著降低。
在納稅人方面，因稅制復(fù)雜、環(huán)節(jié)多，管理部門(mén)多，繳稅難。經(jīng)調(diào)研，租賃中介公司因要大量人力去收集資料，上報(bào)稅務(wù)、房管局管理系統(tǒng)，公司做到“難”，人力成本就可能超過(guò)享受到的減免稅。
在租賃房屋政策方面，一方面存在高標(biāo)準(zhǔn)立法、普遍性違法、選擇性執(zhí)法的問(wèn)題。具體體現(xiàn)在個(gè)人出租房屋稅收、社保費(fèi)、個(gè)人所得稅等方面標(biāo)準(zhǔn)高。另一方面，低標(biāo)準(zhǔn)懲戒讓違法代價(jià)小、成本低，要達(dá)到不敢、不想、不去違法，就需要加大懲戒力度。對(duì)此，建議：
一、降低稅負(fù)、簡(jiǎn)并稅種、綜合計(jì)征、簡(jiǎn)化征管：降低出租房屋稅負(fù)，實(shí)行綜合稅率征收出租房屋環(huán)節(jié)稅收，便捷納稅。
二、租賃信息共享：建立和完善租賃信息共享平臺(tái)。構(gòu)建包含企業(yè)和個(gè)人出租、承租人及中介公司等在內(nèi)的統(tǒng)一住房租賃平臺(tái)。為住房租賃稅收征管、稅負(fù)公平提供有效信息保障。
三、稅收共治聯(lián)動(dòng)：建立住建、公安、市場(chǎng)、街道、社區(qū)等主體與稅務(wù)的溝通鏈接機(jī)制，將稅收征管主動(dòng)融入房屋租賃綜合治理體系中，形成住房租賃稅收征管共建、共治科學(xué)局面。
四、加大違反稅法懲戒力度，促進(jìn)稅收公平，提升稅法“遵從度”。
五、加快稅收征管信息化建設(shè)，努力邁向“智能稅務(wù)征管”新時(shí)代。
廣東分會(huì)場(chǎng)
全國(guó)政協(xié)委員、廣東省總商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣州白云電器設(shè)備股份有限公司董事長(zhǎng)胡德兆：“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”中的問(wèn)題與建議
我針對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”推行中存在的三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行建言。
一、房東不愿簽訂3至5年以上租賃合同。要改變這一現(xiàn)狀，需從提高租金收益和穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境入手，建議：
扶持、引導(dǎo)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。長(zhǎng)租公寓“高收低租”的模式既可給予房東高于市場(chǎng)價(jià)格的租金，又能幫租客爭(zhēng)取到低于市場(chǎng)價(jià)格的租金，而且有統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)管理，受到年輕租客喜歡。但近年來(lái)長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件頻發(fā)，政府要加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓資金使用的監(jiān)管，保護(hù)房東和租客的權(quán)益，同時(shí)在政策上給予適當(dāng)扶持，使其有盈利可持續(xù)。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)，堅(jiān)持“房住不炒”。穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境也能穩(wěn)定房東的心態(tài)，讓他們更愿意簽訂長(zhǎng)期的租賃合同。
二、租客不愿承擔(dān)租金溢價(jià)。一旦租客享受到“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策福利，房東往往會(huì)把房屋的附加屬性（如學(xué)位、醫(yī)療等）折算成價(jià)格加入到租金里，帶來(lái)租金溢價(jià)。改變這一現(xiàn)象，要從降低房屋附加屬性價(jià)值的角度努力，建議：
鼓勵(lì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從“開(kāi)發(fā)—銷售”向“開(kāi)發(fā)—租賃”模式轉(zhuǎn)變。加強(qiáng)對(duì)樓盤(pán)周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)（如學(xué)校、交通、醫(yī)院等），形成集聚效應(yīng)，降低生活成本，房屋附加的屬性價(jià)值自然下降。
提高公租房的供應(yīng)數(shù)量。建議適當(dāng)降低公租房的申請(qǐng)門(mén)檻、提高公租房的供應(yīng)數(shù)量、改善公租房的交通環(huán)境，讓更多人可以住上公租房。
三、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房數(shù)量不夠。從“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”實(shí)施中大家最關(guān)注的是學(xué)區(qū)房福利問(wèn)題。因優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)總是人滿為患，繞不開(kāi)“自有住房的優(yōu)先、住得久的優(yōu)先、有本學(xué)區(qū)戶籍的優(yōu)先”這種排號(hào)模式。要解決這個(gè)問(wèn)題，關(guān)鍵是提高教育等公共資源均等化水平。
四川分會(huì)場(chǎng)
成都市青羊區(qū)政協(xié)常委、成都市住建局總工程師楊運(yùn)坤：加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管保障新市民租住權(quán)益
2019年第四季度，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)研究中心開(kāi)展了成都市新市民租住情況調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，新市民承租人在住房租賃過(guò)程中處于相對(duì)弱勢(shì)地位，權(quán)益得不到充分保障，致使租賃關(guān)系難以保持長(zhǎng)期穩(wěn)定。為切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，提四點(diǎn)建議。
一、全面推行住房租賃合同示范文本。制定并推行全國(guó)統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，在合同中明確出租人中途漲房租、強(qiáng)制解約等應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，通過(guò)民事約定保護(hù)承租人權(quán)益。
二、加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的全流程管理。從住房租賃企業(yè)的主體資格、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，完善租賃監(jiān)管平臺(tái)，加強(qiáng)信息化和智慧化管理，形成管理閉環(huán)，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，由國(guó)家有關(guān)部委統(tǒng)籌監(jiān)管。
三、搭建房東、承租人信用信息評(píng)價(jià)體系。搭建房東、承租人信用信息評(píng)價(jià)平臺(tái)，為承租人、房東租賃住房提供信用指引，與行政部門(mén)主導(dǎo)的住房租賃企業(yè)守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制互為補(bǔ)充。
四、對(duì)住房租賃企業(yè)要監(jiān)管與發(fā)展并重。專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)是激發(fā)市場(chǎng)活力、提升居住體驗(yàn)的重要一環(huán)，應(yīng)大力扶持。以盤(pán)活存量為主的輕資產(chǎn)模式，對(duì)存量房源充足的城市，具有非?，F(xiàn)實(shí)的意義，也應(yīng)納入培育和支持發(fā)展的范疇，鼓勵(lì)其通過(guò)裝修改造閑置住房、提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)等增值服務(wù)獲取投資回報(bào)。目前輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)存在的最大風(fēng)險(xiǎn)，是租金“長(zhǎng)收短付”造成的債期錯(cuò)配，一旦經(jīng)營(yíng)不善，可能造成群體性社會(huì)穩(wěn)定事件。建議通過(guò)立法明確禁止“長(zhǎng)收短付”，同時(shí)通過(guò)強(qiáng)化事中事后監(jiān)管、加強(qiáng)跨區(qū)域住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等措施加強(qiáng)監(jiān)管。
視頻連線
全國(guó)政協(xié)委員、廣西壯族自治區(qū)工商聯(lián)副主席、房天下控股有限公司董事長(zhǎng)莫天全：健全住房租賃監(jiān)管體系發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
我國(guó)主要城市租房中介服務(wù)的成交額占住房租賃交易總額50%以上。合理規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的多方主體行為，特別是租房中介的市場(chǎng)行為，對(duì)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)至關(guān)重要。當(dāng)前，住房租賃市場(chǎng)存在一些問(wèn)題：
缺乏“游戲規(guī)則”。雖然各級(jí)監(jiān)管部門(mén)近幾年出臺(tái)一些規(guī)定，特別是擬頒布的住房租賃條例，但還需要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展和變化，建立系統(tǒng)、明確并能執(zhí)行到位的法律、法規(guī)和行業(yè)監(jiān)管體系，為各主體提供行為規(guī)范和懲戒依據(jù)。
在住房租賃市場(chǎng)主體中，承租人長(zhǎng)期處于劣勢(shì)地位，正常權(quán)益得不到保護(hù)，擾亂市場(chǎng)事件時(shí)有發(fā)生。
對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化宣傳不夠，出租人、承租人、中介甚至政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)缺乏對(duì)住房租賃市場(chǎng)規(guī)章制度的了解和認(rèn)識(shí)。
住房租賃市場(chǎng)中，出租人和承租人都較為分散，租期相對(duì)較短，監(jiān)管部門(mén)缺乏對(duì)住房租賃市場(chǎng)的信息把控，無(wú)法實(shí)施對(duì)市場(chǎng)破壞者的監(jiān)管和懲戒。
基于以上問(wèn)題，建議：
建立對(duì)出租人和承租人補(bǔ)貼和稅收減免制度，特別是對(duì)承租人的法律保護(hù)制度。
健全住房租賃市場(chǎng)各項(xiàng)規(guī)范、法規(guī)和懲戒措施，明確市場(chǎng)主體包括監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)利，讓所有市場(chǎng)參與主體都有明確行為規(guī)范。
監(jiān)管部門(mén)要聯(lián)合各社區(qū)和居委會(huì)，大力宣傳住房租賃市場(chǎng)的各項(xiàng)法規(guī)。
對(duì)出租人和中介按住房租賃市場(chǎng)法規(guī)嚴(yán)格監(jiān)管。
加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)建設(shè)，設(shè)立專門(mén)的住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管隊(duì)伍，建立各地政府統(tǒng)一的租賃信息平臺(tái)，加強(qiáng)監(jiān)管部門(mén)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的把控。
主會(huì)場(chǎng)
全國(guó)政協(xié)委員、北京金臺(tái)律師事務(wù)所主任皮劍龍：培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)中相關(guān)法律問(wèn)題與對(duì)策
即將出臺(tái)的住房租賃條例將是我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，對(duì)行業(yè)發(fā)展意義重大。住房租賃市場(chǎng)存在的法律問(wèn)題主要有：
目前“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策缺乏統(tǒng)一的法律法規(guī)支持，需要中央和地方立法機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)法律法規(guī)。
“商改租”“工改租”模式尚不完善，驗(yàn)收、落實(shí)優(yōu)惠政策、辦理證照、享受公共服務(wù)都存在障礙，一些優(yōu)惠政策沒(méi)有落地。
集體土地建租賃住房的政策有優(yōu)勢(shì)和價(jià)值，但對(duì)傳統(tǒng)土地制度、土地產(chǎn)權(quán)體系有較大沖擊，仍存在諸多問(wèn)題，相關(guān)配套政策法規(guī)有待完善。
各種新形式的房屋租賃政策目前尚未清晰租戶是否擁有小區(qū)內(nèi)部資源，如車位、電梯、綠地的使用權(quán)。
針對(duì)住房租賃市場(chǎng)問(wèn)題的法律建議：
推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度體系建立。首先，規(guī)范住房租賃交易，明確出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)，通過(guò)法律法規(guī)將租賃關(guān)系、稅收優(yōu)惠、相關(guān)補(bǔ)貼等以法律形式落實(shí)下來(lái)；其次，在法律法規(guī)中明確規(guī)定租房者與購(gòu)房者能夠享受教育、醫(yī)療等同等配套公共服務(wù)。
完善“商改租”“工改租”相關(guān)政策和法規(guī)。有關(guān)部門(mén)制定法律法規(guī)，對(duì)“商改租”“工改租”政策相關(guān)審批條件、審批辦法、優(yōu)惠政策、監(jiān)督管理等進(jìn)行規(guī)定；對(duì)“商改租”、“工改租”加大政策激勵(lì)和扶持，從稅收、融資、項(xiàng)目的規(guī)劃審批程序等方面為業(yè)主和開(kāi)發(fā)商提供更多便利；加強(qiáng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管。
進(jìn)一步細(xì)化集體土地建租賃住房規(guī)則。制定集體土地相關(guān)適應(yīng)性法律，拓展集體土地使用權(quán)及地上物業(yè)的權(quán)能；確保土地權(quán)屬清晰；明確規(guī)定租期。
完善住房租賃條例征求意見(jiàn)稿的意見(jiàn)。在條例中確定租戶和業(yè)主同時(shí)享有小區(qū)資源共有部分的使用權(quán)，并規(guī)定開(kāi)發(fā)商負(fù)有相應(yīng)的披露和告知義務(wù)；構(gòu)建“以審判為中心，仲裁、調(diào)解、預(yù)防并行”的糾紛多元解決體系。
基層群眾代表
浙江分會(huì)場(chǎng)
杭州市江干區(qū)久睦苑小區(qū)租戶陳敬：15年租戶的租房感受
我叫陳敬，原籍是黑龍江省牡丹江市，2005年來(lái)到杭州，這15年里一直在租房，現(xiàn)住在杭州江干區(qū)久睦苑小區(qū)。
我感覺(jué)杭州租房還是蠻好的，特別近幾年，可以租的房子越來(lái)越多，租金價(jià)格也比較穩(wěn)定，社區(qū)、鄰居、房東都比較寬容友好。現(xiàn)在租戶辦事也比較方便，補(bǔ)辦身份證、護(hù)照簽證等都能在當(dāng)?shù)剞k理。教育問(wèn)題上，我小孩從小學(xué)到現(xiàn)在高中一直在杭州讀書(shū)。杭州推出的積分落戶政策特別好，2018年我順利拿到了杭州戶口。
不過(guò)這么多年租房經(jīng)歷中，結(jié)合身邊租房朋友反饋，還是有些體驗(yàn)不太好的細(xì)節(jié)：一是現(xiàn)在小區(qū)業(yè)委會(huì)的構(gòu)成上基本上都是業(yè)主，租戶沒(méi)法成為成員。因此在小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整、物業(yè)服務(wù)變化上，租客缺乏發(fā)言權(quán)。二是小區(qū)停車問(wèn)題上一般是業(yè)主優(yōu)先，租客收費(fèi)高于業(yè)主等。停車難，租客停車更難。三是孩子教育問(wèn)題，像我這樣的情況，子女可以在杭州接受義務(wù)教育，但在具體錄取上招生順序比較靠后。
在這些方面，自己有些想法。
一、租房的法律規(guī)范要更完善。首先要明確保障租客的權(quán)益，大家才能把租房當(dāng)成長(zhǎng)期居住方式。其次要規(guī)范租房市場(chǎng)，希望政府出臺(tái)政策和法律，讓老百姓安心租房。
二、公共資源配置要跟上。很多問(wèn)題的根源還在于公共資源配置不足。要通過(guò)加大投入解決資源緊缺問(wèn)題，比如增建學(xué)校、培養(yǎng)好的師資力量；開(kāi)發(fā)公共停車位，挖掘小區(qū)內(nèi)部停車資源等。
三、調(diào)高租房人提取公積金的上限。目前，杭州無(wú)房租賃住戶以公積金支付房租的上限僅1000元/月，明顯低于杭州平均單人租房成本約2000元/月。是否可以考慮根據(jù)不同城市的實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)高城市無(wú)房租賃住戶以公積金繳納房租的上限。
部委互動(dòng)交流
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹：
目前，全國(guó)85%的家庭有房產(chǎn)。但因工作流動(dòng)、市場(chǎng)化、城鎮(zhèn)化等原因，大約有20%的人在租房，這其中80%是以年輕人、農(nóng)民工和新就業(yè)大學(xué)生為主的新市民。大多數(shù)新市民的愿望是能夠租到安全、可靠、租金可承受的租賃住房。針對(duì)新市民的住房租賃需求，我們正在一些城市開(kāi)展政策性租賃住房試點(diǎn)，大力發(fā)展租賃住房，通過(guò)政府政策支持，引導(dǎo)更多社會(huì)主體和市場(chǎng)主體提供更多優(yōu)質(zhì)租賃房源。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將按照黨中央、國(guó)務(wù)院部署，深入研究、認(rèn)真吸納委員提出的意見(jiàn)建議，著力培育和發(fā)展租賃住房，加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
一、多措并舉切實(shí)增加租賃住房有效供給。一是新供地要確定租賃住房所占比例。二是可利用存量工業(yè)用地和商業(yè)用地、存量房屋，改建租賃住房，增加供給。三是有條件的地方將農(nóng)村集體建設(shè)用地用于租賃住房建設(shè)。
二、努力滿足新市民多層次的租賃需求。以解決新市民住房問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，大力發(fā)展租賃住房，重點(diǎn)發(fā)展面向新市民、小戶型、低租金的政策性租賃住房。對(duì)于新建的租賃住房，要更多選在地鐵沿線，方便群眾出行；對(duì)于“工改租”、“商改租”，將和地方一起盡快研究明確適用標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)支持市場(chǎng)主體利用存量房屋改建為租賃住房。同時(shí)，支持并規(guī)范新業(yè)態(tài)發(fā)展，提倡綠色、環(huán)保的新型租賃住房。
三、進(jìn)一步促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。一是完善住房租賃條例。目前，住房租賃條例正在向社會(huì)公眾征求意見(jiàn)，我們將積極吸收各方意見(jiàn)，切實(shí)保護(hù)出租人和承租人權(quán)益，規(guī)范出租人、承租人、租賃企業(yè)等相關(guān)主體行為。二是持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治活動(dòng)，曝光違法行為，起到震懾作用。
國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)劉麗堅(jiān)：
住房租賃事關(guān)民生。聽(tīng)了各位委員的發(fā)言，很受啟發(fā)，大家對(duì)下一步稅收工作更好地支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供了十分重要的意見(jiàn)建議。
近幾年來(lái)，國(guó)家對(duì)住房租賃的稅收政策越來(lái)越傾斜，支持力度越來(lái)越大。從2010年開(kāi)始，國(guó)家就對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅減免。之后又三次延續(xù)了該項(xiàng)政策。2008年以來(lái)，對(duì)個(gè)人出租、承租住房涉及的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、增值稅、印花稅均給予減免。另外，近幾年國(guó)家實(shí)施的大規(guī)模減稅降費(fèi)，也都惠及到住房租賃市場(chǎng)。
另一方面，房屋出租的辦稅便捷程度大大提高。近年來(lái)，稅務(wù)總局連續(xù)開(kāi)展“便民辦稅春風(fēng)行動(dòng)”，持續(xù)深化“放管服”改革，優(yōu)化稅收營(yíng)商環(huán)境。今年疫情發(fā)生后，我們推進(jìn)“網(wǎng)上辦”“自助辦”等優(yōu)化納稅服務(wù)措施進(jìn)一步提高了辦稅繳費(fèi)便利化水平。個(gè)人出租房屋的繳稅可在辦稅服務(wù)廳，而且街道辦、居委會(huì)也設(shè)立了辦稅點(diǎn)。
當(dāng)然，住房租賃稅收也還存在一些問(wèn)題，主要是由于部分房地產(chǎn)稅收制度比較陳舊，難以跟上新形勢(shì)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展變化。我再具體回應(yīng)一下委員提出的部分稅收建議：
一、關(guān)于通過(guò)整合現(xiàn)行稅制規(guī)定，把住房租賃相關(guān)綜合稅負(fù)水平降到個(gè)位數(shù)，做到極輕稅負(fù)的問(wèn)題。我們正在配合相關(guān)部委研究出臺(tái)支持租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人的稅收優(yōu)惠政策。
二、關(guān)于配建并無(wú)償移交的租賃住房項(xiàng)目不視為銷售，免征土地增值稅的問(wèn)題。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房屋的主體要按規(guī)定繳納土地增值稅。對(duì)于該問(wèn)題，我們將在現(xiàn)行稅收制度框架下根據(jù)具體情況研究相關(guān)政策的可行性。
三、關(guān)于將住房租賃企業(yè)增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目由不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)調(diào)整為生活服務(wù)，并享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策問(wèn)題。我們將結(jié)合其他支持住房租賃的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行統(tǒng)籌研究。
四、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的稅收政策問(wèn)題。我國(guó)REITs起步相對(duì)較晚，目前仍處于探索階段，一旦相關(guān)頂層制度設(shè)計(jì)各方面具備條件，稅收政策會(huì)馬上跟進(jìn)。
中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)副主席梁濤：
委員從發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，創(chuàng)新個(gè)人住房租賃信貸產(chǎn)品等三方面提出的建議，聽(tīng)后很受啟發(fā)。我介紹一下相關(guān)情況。
一、關(guān)于委員提出的抓好房地產(chǎn)投資信托資金的頂層設(shè)計(jì)問(wèn)題。相關(guān)工作由人民銀行牽頭，銀保監(jiān)會(huì)配合，主要從兩方面積極推進(jìn)：一是房地產(chǎn)投資信托基金管理辦法的制定工作，目前進(jìn)展順利。二是開(kāi)展住房租賃企業(yè)股權(quán)交易試點(diǎn)工作，取得初步成果。下一步，銀保監(jiān)會(huì)將積極配合人民銀行加快推動(dòng)REITs頂層制度設(shè)計(jì)，為房地產(chǎn)租賃企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。
二、關(guān)于委員提出的關(guān)于加強(qiáng)住房租賃資金監(jiān)管的建議。銀保監(jiān)會(huì)一直配合住建部做好租賃資金的監(jiān)管工作，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，規(guī)范租金貸業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)高進(jìn)低收、長(zhǎng)收短付經(jīng)營(yíng)模式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶，切實(shí)保護(hù)租客和房東的利益。同時(shí)，我們還組織開(kāi)展相關(guān)專項(xiàng)檢查，依法依規(guī)查處了違規(guī)發(fā)放租金貸的行為。下一步，銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)配合住建部做好相關(guān)工作，加強(qiáng)租賃資金監(jiān)管，共同保障好租賃資金的安全，維護(hù)好正常市場(chǎng)秩序。
三、關(guān)于委員提出的推動(dòng)住房租賃信貸產(chǎn)品創(chuàng)新的建議。銀保監(jiān)會(huì)積極支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，先后出臺(tái)《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確要求銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持續(xù)支持房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，允許保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式，間接參與長(zhǎng)租市場(chǎng)投資，發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期、穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品是逐步豐富的，但在期限、利率、擔(dān)保方式方面，跟市場(chǎng)需求還有一些差距。下一步，銀保監(jiān)會(huì)將進(jìn)一步指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序地開(kāi)展住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，引導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)需要，提供功能明確、期限和定價(jià)合理、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和貸后管理明確的金融產(chǎn)品，支持居民合理的住房租賃信貸需求。